Contours de la mission de l'agent immobilier : fiche 3 - Droit aux honoraires
La question qu’il convient de se poser est :
L’agent immobilier a-t-il droit aux honoraires lorsque la vente est finalisée ou lorsqu’il a accompli sa mission qui est, dans la grande majorité des cas, de trouver un acheteur potentiel ?
Notons tout d’abord que tant qu’il subsiste une condition suspensive empêchant la finalisation de la vente, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires. La convention doit d'ailleurs précisé que : « si la vente n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent. »
Il convient ensuite de distinguer le droit aux honoraires de leur exigibilité.
Le droit aux honoraires de l’agent immobilier peut s’ouvrir très tôt (par exemple : dès la signature d’une offre irrévocable d’achat non soumise à la moindre condition suspensive), mais, l’agent immobilier sera bien inspiré de n’exiger le paiement de ces derniers qu’à dater de la perception par son client du produit ou d’une partie du produit de la vente.
Expliquer la différence entre le droit et l’exigibilité aux honoraires pourrait, métaphoriquement, se faire en comparant ces derniers à un cadeau de Noël : le cadeau est placé au bas du sapin (quelqu’un y a droit) mais il ne pourra être ouvert (exigé) qu’à Noël, toutefois, si la fête est annulée, le droit reste acquis 😉
Plus sérieusement, l’ouverture du droit aux honoraires garantissant à l’agent immobilier de pouvoir percevoir sa rémunération obéit à un formalisme très strict.
Ainsi, si le contrat de courtage précise que la mission est remplie dès l’émission par la partie acquéreuse d’une offre valable, il doit être obligatoirement mentionné que « cette offre sera faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de l’autre partie »
Il ne faudra pas non plus négliger la notion de « contact ». En effet, si l’agent immobilier souhaite percevoir ses honoraires dès lors que la vente a été finalisée entre le propriétaire vendeur et une personne contactée par ses soins, il devra fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette personne.
« Le contact suppose une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence, sous forme, par exemple, d'une demande de renseignements, d'une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, d'une visite de l'immeuble en vente. Par contre, cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. Une agence immobilière a mission de rechercher des amateurs et dès lors de faire de la publicité et qu’elle peut, à cette fin, offrir le bien à vendre dans les médias, sur son site internet ou envoyer des courriers à des personnes ciblées par ses soins, de telles démarches de prospection ne constituent pas un contact. L'envoi d'une liste comportant la description de divers biens à des personnes n'ayant manifesté d'aucune manière que ce soit leur intérêt pour le bien à vendre, ne constitue pas un contact au sens du contrat litigieux et n’ouvre donc pas le droit à la perception des honoraires »
La récente évolution du code civil (livre V) doit amener l'agent immobilier à utiliser des missions dépourvues d'ambiguïtés, claires et surtout conformes à toutes les dispositions réglementaires.... Toutes nos missions (vente et location) sont à jour et vous pouvez les acquérir sur notre site : legisconsult.be/documents-juridiques/... Voir plusVoir moins
Offre au prix refusée par le propriétaire & honoraires de l’agence immobilière…
Il est, malheureusement, récurrent que la personne, qui a sollicité les services d’une agence immobilière en vue de tenter d’obtenir que son immeuble soit vendu ou loué, considère qu’aucune rémunération n’est due à ladite agence au motif que la vente ou la location n’a pas été finalisée.
Or, l’agence immobilière a réalisé une prestation, laquelle a engagé son temps, son argent et son énergie…� Il est bien évident que si la finalisation de l’opération en vue de laquelle les services de l’agence ont été sollicités ne se termine pas favorablement en raison de la mauvaise qualité des services rendus par l’agence et/ou sa (ses) faute(s), cette dernière ne pourra pas prétendre à un quelconque émolument.� Par contre, qu’en est-il si les services ont été correctement réalisés ?
Si le siège de la protection des honoraires se trouve dans la convention de courtage qui lie l’agent immobilier à son client, et donc dans la correcte rédaction, utilisation et compréhension des termes de la convention, il faut également tenir compte de la jurisprudence...
Un arrêt du 27 mai 2010 de la Cour de cassation rappelle le principe suivant lequel "la convention fait la loi des parties" (ancien article 1134 du code civil)
La Cour rappelle également que le droit de l'agent immobilier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que l'agent a permis par son intervention (comprenez : ce n’est pas la vente qui conditionne la commission)
"La circonstance que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission" (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N)
Mais qu’en est-il dans l’hypothèse, malheureusement de plus en plus fréquente, où l’agent immobilier a annoncé un bien au prix de XXX €, qu’un amateur se présente en faisant une offre ferme correspondant au prix demandé et que le propriétaire vendeur… refuse cette offre.
L’agent immobilier qui ne souhaite pas suivre son client (le propriétaire vendeur) dans la démarche de « surenchère », peut-il, dès lors que le prix offert correspond au maximum souhaité par le vendeur dans la convention de courtage, réclamer ses honoraires ?
S’il est clair qu’en agissant de la sorte le propriétaire vendeur modifie les termes de la relation contractuelle de base, il est tout aussi évident qu’il n’y a pas vente…� Or, sans vente, pas de commission… dit-on…
Ce qui est vrai, incontestable et incontournable, c’est que, même s’il travaille d’arrache pied sur le dossier, l’agent immobilier qui ne trouve pas d’offrant au prix souhaité par le vendeur pendant la période sur laquelle court sa convention, aucune rémunération ne lui sera due…
C’est donc l’une des seules professions qui accepte de courir le risque de travailler sans être rémunérée…
Mais…. l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat, mais bien de moyens et, dans de nombreux cas, cette obligation est remplie : il a trouvé un potentiel acquéreur, correspondant aux désidératas du vendeur, en mettant en œuvre tous les moyens requis pour ce faire.
Si la vente est empêchée par le vendeur dont les désirs financiers exponentiels ne correspondent pas (ou plus) à la réalité estimée par l’agent immobilier ni aux termes de la mission qui lui a été confiée… cela justifie-t-il que les services rendus ne soient pas rémunérés ?
La réponse est assurément négative !!! Que le mercantilisme du vendeur ne fasse pas oublier à ce dernier la valeur du travail réalisé par l’agent immobilier !
Il convient cependant d’encore vérifier si la convention (qui pourrait être rompue aux torts du vendeur) ouvre bel et bien le droit aux honoraires en faveur de l’agent immobilier si le bien n’est pas vendu…
La clause suivante préserve la rémunération des services rendus :� « Les honoraires sont dus dès que l’agent immobilier a rempli sa mission en ayant recueilli une offre d’achat écrite ferme et irrévocable à un prix conforme au souhait du commettant et/ou à l’annonce de mise en vente (prix obtenu) et/ou la signature d’un compromis de vente (prix accepté) »
Enfin, et pour éviter toute confusion sémantique… pourquoi ne pas intituler la convention « mission (exclusive ou non) de recherche d’acquéreur » plutôt que « mission (exclusive ou non) de vente »….
L’agent immobilier est effectivement là pour permettre à tout propriétaire vendeur de préserver ses intérêts mais n’est, en aucune façon, la victime consentante de la satisfaction d’intérêts égoïstes…. Une prestation de services réalisée correctement justifie rémunération !
La réalité est donc bien différente de certains « lieux communs » 😉
Gilles TIJTGAT
Ps. Cet aspect, et d’autres, seront abordés lors de notre formation de février 2023… 😉 ... Voir plusVoir moins
A vos agendas, voici vos formations agréées IPI du mois de février 2023 : un "9/10" sur le contentieux locatifs, une formation d'une heure pleine d'astuces, de cas vécus et d'informations utiles et une formation "classique" sur le très controversé "faire offre à partir de..." avec la promesse de nouveaux outils 🙂 ! mailchi.mp/975e66a0ad0a/formations-agres-ipi-au-mois-de-fvrier-527289... Voir plusVoir moins
La « mort » est-elle un vice caché de l’immeuble vendu ?
Poser la question, c’est susciter le débat…
Tout d’abord, rappelons que l’agent immobilier est tout à la fois tenu à une obligation d’information et à une obligation de discrétion !
Le devoir de conseil est une construction jurisprudentielle qui impose des obligations au professionnel, et qui va au-delà de ce qui est écrit dans le contrat ou la loi, afin de protéger le consommateur.
Autrement dit, le professionnel doit suppléer par ses conseils à l’inexpérience des clients ; il doit influer positivement sur le comportement des clients dans le sens de leur intérêt.
L’Agent Immobilier doit, constamment, jongler entre son devoir de discrétion et son obligation d’informer les tiers des éléments qui concernent le bien.
Le propriétaire indélicat ne pourra, jamais, reprocher à l’agent immobilier une quelconque violation de son devoir de discrétion au motif que ce dernier aurait révélé aux candidats acquéreurs une information déterminante sur l’immeuble (exemple : une irrégularité urbanistique), information que le vendeur connaissait et qu’il ne souhaitait pas voir révélée…
De manière générale, l’agent ne pourra jamais fournir d’informations erronées en invoquant l’existence de son devoir de discrétion.
Par contre, pour ce qui est des considérations d’ordre privé et/ou totalement personnelles, l’agent immobilier ne peut les révéler que pour autant qu’il ait été expressément déchargé de son devoir de discrétion par la personne concernée…
Pourrait-on, en conséquence, mettre en cause la responsabilité d’un agent immobilier au motif de ne pas avoir révélé un évènement morbide sur base de son obligation d’information ou l’en exonérer sur base de son devoir de discrétion ?
Un mythe souvent entendu au sujet des vices cachés est que lorsqu’un décès est survenu dans un immeuble, le vendeur et/ou son agent immobilier doit obligatoirement le déclarer aux futurs acheteurs, tout particulièrement s’il s’agit d’une mort violente ou d’un suicide.
La question n’est pas aussi simple que le laisse entendre cette affirmation.
Au sens du Code civil, une mort tragique non révélée lors de la vente d'une maison n'est pas un vice caché, car il ne rend pas l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné ou n'en diminue pas l’usage. Cet évènement tragique n’affecte, à priori, pas la qualité de l’immeuble. À mon sens, il s’agit d’un obstacle subjectif à l'acquisition d'une propriété.
Serait-il possible que le fait d’être psychologiquement incapable de vivre dans l’immeuble soit considéré comme nuisant suffisamment à l’usage qu’on s’attend d’un immeuble pour que le décès soit jugé comme étant un vice caché ?
Ce n’est pas impossible, mais ce n’est pas l’angle sous lequel le problème a été jugé par la jurisprudence étrangère jusqu’à maintenant.
Si ce n’est pas un «vice caché », ce serait donc un manquement à l’obligation d’information ?
Le principe juridique désignant le fait de réaliser une déclaration fausse ou trompeuse ou encore de taire volontairement un élément important s’assimile à du dol, lequel constitue indéniablement un manquement à l’obligation d’information.
Pour que le dol soit établi, il est nécessaire de prouver l’intention « malveillante»… or le caractère malveillant peut difficilement s’apprécier face à une considération subjective et/ou psychologique…
En l’absence d’intention malveillante l’obligation d’information ne se suffit-elle pas à elle-même pour justifier le reproche de l’acheteur….
Mais cette obligation connaît une double limite :
- L’obligation de se renseigner des acheteurs qui, s’ils ont des préférences, doivent les demander ou rechercher l’information. Il est souvent impossible de dire avec précision si un évènement tragique survenu dans l’immeuble est objectivement ou subjectivement important et ainsi déterminer si c’est le vendeur/l’agent immobilier qui n’a pas respecté son obligation d’information ou si c’est l’acheteur qui a été négligent dans son obligation de se renseigner. - Le devoir de discrétion : en effet, un évènement tragique, qui n’affecte pas la qualité de l’immeuble, relève, le plus souvent, de la sphère privée à propos de laquelle l’agent immobilier n’est pas autorisé à révéler quoi que ce soit à moins d’avoir obtenu l’autorisation de son client sur ce point…
À mon sens, et en l'état actuel des choses et des dispositions règlementaires, il n'est pas obligatoire pour l’agent immobilier de dévoiler la survenance d'évènements tragiques survenus dans l'immeuble, sauf s’il y a été formellement autorisé.
Cependant, en présence d'une question précise à ce sujet posée par l'acheteur au propriétaire, ce dernier ne pourra, à mon estime, se soustraire à l’obligation de répondre.
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Contours de la mission de l’agent immobilier, suite….
FICHE 2 : La clause de résiliation anticipée
Question : le contrat de courtage peut-il être interrompu anticipativement (avant la reconduction tacite) par le client ?
Réponse : oui, il est même obligatoire d’insérer une telle clause dans le contrat !
Le client doit pouvoir, à tout moment, mettre fin au contrat sans invoquer un quelconque motif.
Cette faculté offerte au consommateur a bien évidemment sa contrepartie, à savoir le paiement d’une indemnité. Le paiement de cette indemnité, qui ne peut excéder 50 % des honoraires ou de la commission convenus, est le « prix de la liberté ».
Il est important de noter que si dans les 6 mois qui suivent la rupture unilatérale de la convention, l’immeuble, objet du contrat initial, est vendu à toute personne (que l’agent immobilier l’ait présentée ou non), le solde de la commission sera du par le client, ce qui veut dire qu’un maximum de 75 % des honoraires auront été payés.
Même si l’acheteur n’a jamais été en contact avec l’agent immobilier ?
Oui ! Parce que l’usage de la faculté de résiliation anticipée ne doit pas être utilisée de à la seule fin d’éviter le paiement des honoraires de l’agent immobilier…
A Noter que le montant de l’indemnité passera à 100 % si l’immeuble est vendu à une personne à laquelle l’agent aura fournit des renseignements précis et individualisés.
la semaine prochaine... nous parlerons des honoraires... ... Voir plusVoir moins
La mission de l’agent immobilier : Contours et obligations…
La convention de courtage est un outil utilisé quotidiennement par les agents immobiliers.
Comme n’importe quel outil, celui-ci doit être sécurisé pour ne causer aucun préjudice aux parties concernées. S’attarder sur la rédaction et la compréhension de ce document constitue, pour toutes les parties concernées, une chance supplémentaire de voir aboutir une transaction sous les meilleurs auspices.
La compréhension des termes utilisés dans une convention de courtage revêt une importance non négligeable car l’agent immobilier est un professionnel et qu’à ce titre, une obligation d’information lui est imposée sur les éléments essentiels du contrat qui le lie à son client.
D’une manière générale, l’agent immobilier a un devoir de clarté vis-à-vis du client auquel il propose un contrat.
Par ailleurs, le contrat proposé doit, quant à lui, respecter les prescriptions légales et demeurer compréhensible.
Les multiples évolutions réglementaires (l’A.R du 12.01.2007, le code de droit économique,….) et la très récente évolution du code civil (livre V – nouveau droit des contrats) nous amènent à vous proposer, sous forme de fiches, une analyse actualisée mais NON EXHAUSTIVE du contenu de la mission… Mission que nous proposons également à l’acquisition…. legisconsult.be/documents-juridiques/
FICHE 1 : La clause de réflexion, de renonciation, de rétractation…. Le principe.
le "nouvel" article 5.22 du code civil dispose : "Droit de rétractation La loi ou le contrat peut accorder un droit de rétractation. En vertu de celui-ci, une partie dispose après la conclusion du contrat d'un délai pendant lequel elle peut porter à la connaissance de l'autre partie qu'elle renonce au contrat.
En ce cas, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat, cette partie peut se rétracter du contrat sans paiement de frais ou d'une indemnité et sans avoir à donner de motifs."
Qu'en est-il pour les contrats des agences immobilières ?
Nous reproduisons ci-après le texte de l’AR du 12.01.2007 qui, sur ce point, précise que la mission DOIT contenir…
11° Une clause de renonciation, par laquelle le consommateur a le droit de renoncer sans frais au contrat dans les sept jours ouvrables, quel que soit le lieu où le contrat a été conclu, rédigée de la manière prévue à l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur. Cette disposition ne s'applique pas en cas de réalisation du contrat d'intermédiaire dans les sept jours ouvrables, et avant que le consommateur n'exerce son droit de renonciation, à condition que le consommateur y accorde son consentement préalable et exprès.
La référence à l’article 88 de la loi du 14.07.91 n’est plus d’actualité, il faut se référer à l’article 60 de la LPMC qui n’est plus non plus d’actualité…. suite de l’entrée en vigueur du Code de droit économique..
La durée du droit de rétractation varie désormais en fonction de l’endroit où le contrat est conclu !
1. contrat conclu à l’agence
La clause de renonciation d’un délai de 7 jours ouvrables doit être insérée dans le contrat d’intermédiation conclu avec un consommateur.
2. Le contrat est conclu hors établissement ou à distance
Le nouveau Code de droit économique a porté de 7 jours ouvrables à 14 jours calendriers le délai de rétractation dont bénéficie le consommateur lors d’un contrat hors établissement (article VI.67, § 1er).
L’exception au droit de rétractation
Il est possible de prévoir que le consommateur perdra le bénéfice du droit rétractation si la mission est pleinement exécutée par l’agence avant l’expiration du délai de rétractation ET que le consommateur a expressément marqué son accord pour que l’agent immobilier débute sa mission avant l’écoulement dudit délai.
Cette exception au droit de rétractation est prévue à l’article VI.73 du Code.
Pour éviter tous quiproquos, nous proposons que la clause soit rédigée ainsi qu’il suit :
Si la mission est réalisée endéans le délai de rétractation et avant que le commettant n’ait fait valoir son droit, les honoraires seront définitivement dus par le commettant s’il a expressément marqué son accord pour que l’agent immobilier débute sa mission à dater de la signature de la présente convention À ce titre (Biffer la mention inutile) : a. Le commettant accepte que l’agent immobilier débute sa mission à la signature des présentes b. Le commettant n’accepte pas que l’agent immobilier débute sa mission à la signature des présentes
La semaine prochaine…. La fiche 2 : durée de la mission et clause résiliation anticipée…. ... Voir plusVoir moins
Depuis fin novembre, un nouveau document s’ajoute à tous ceux requis pour la vente d'un bien immobilier en Flandre: le certificat amiante. Voici toutes les attestations à rassembler lorsque vous v...
À vos agendas ! Ce 19 janvier prochain aura lieu le premier 9/10 de l’immobilier !
De quoi s’agit-il ? D’une formation d’une heure en visio conférence agréée IPI !
De quoi parlerons-nous ? Offre ou option : meilleures ennemies ?
Il est important de ne pas confondre l’offre, qui engage l’acheteur potentiel avec l’option d’achat, qui elle, engage essentiellement le vendeur… l’agent immobilier qui se retrouve confronté à une demande d’option doit pouvoir, dans l’intérêt de toutes les parties, en fixer les limites et sécuriser ce document… une première approche bien utile pour éviter les pièges…
Lors de cette formation, nous retracerons le contenu d‘une offre (au regard du nouveau code civil), celui que peut (doit) revêtir une option et nous vous avertirons des pièges de l’offre qui n’en est, en réalité, une option « cachée »…. Avec des conséquences non consenties….
Quel est le prix de cette formation ? 40 euros par personne ou une heure sur l’abonnement !
Contours de la mission de l'agent immobilier : fiche 3 - Droit aux honoraires
La question qu’il convient de se poser est :
L’agent immobilier a-t-il droit aux honoraires lorsque la vente est finalisée ou lorsqu’il a accompli sa mission qui est, dans la grande majorité des cas, de trouver un acheteur potentiel ?
Notons tout d’abord que tant qu’il subsiste une condition suspensive empêchant la finalisation de la vente, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires. La convention doit d'ailleurs précisé que : « si la vente n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent. »
Il convient ensuite de distinguer le droit aux honoraires de leur exigibilité.
Le droit aux honoraires de l’agent immobilier peut s’ouvrir très tôt (par exemple : dès la signature d’une offre irrévocable d’achat non soumise à la moindre condition suspensive), mais, l’agent immobilier sera bien inspiré de n’exiger le paiement de ces derniers qu’à dater de la perception par son client du produit ou d’une partie du produit de la vente.
Expliquer la différence entre le droit et l’exigibilité aux honoraires pourrait, métaphoriquement, se faire en comparant ces derniers à un cadeau de Noël : le cadeau est placé au bas du sapin (quelqu’un y a droit) mais il ne pourra être ouvert (exigé) qu’à Noël, toutefois, si la fête est annulée, le droit reste acquis 😉
Plus sérieusement, l’ouverture du droit aux honoraires garantissant à l’agent immobilier de pouvoir percevoir sa rémunération obéit à un formalisme très strict.
Ainsi, si le contrat de courtage précise que la mission est remplie dès l’émission par la partie acquéreuse d’une offre valable, il doit être obligatoirement mentionné que « cette offre sera faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de l’autre partie »
Il ne faudra pas non plus négliger la notion de « contact ». En effet, si l’agent immobilier souhaite percevoir ses honoraires dès lors que la vente a été finalisée entre le propriétaire vendeur et une personne contactée par ses soins, il devra fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette personne.
« Le contact suppose une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence, sous forme, par exemple, d'une demande de renseignements, d'une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, d'une visite de l'immeuble en vente. Par contre, cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. Une agence immobilière a mission de rechercher des amateurs et dès lors de faire de la publicité et qu’elle peut, à cette fin, offrir le bien à vendre dans les médias, sur son site internet ou envoyer des courriers à des personnes ciblées par ses soins, de telles démarches de prospection ne constituent pas un contact.
L'envoi d'une liste comportant la description de divers biens à des personnes n'ayant manifesté d'aucune manière que ce soit leur intérêt pour le bien à vendre, ne constitue pas un contact au sens du contrat litigieux et n’ouvre donc pas le droit à la perception des honoraires »
La récente évolution du code civil (livre V) doit amener l'agent immobilier à utiliser des missions dépourvues d'ambiguïtés, claires et surtout conformes à toutes les dispositions réglementaires.... Toutes nos missions (vente et location) sont à jour et vous pouvez les acquérir sur notre site : legisconsult.be/documents-juridiques/ ... Voir plusVoir moins
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Offre au prix refusée par le propriétaire & honoraires de l’agence immobilière…
Il est, malheureusement, récurrent que la personne, qui a sollicité les services d’une agence immobilière en vue de tenter d’obtenir que son immeuble soit vendu ou loué, considère qu’aucune rémunération n’est due à ladite agence au motif que la vente ou la location n’a pas été finalisée.
Or, l’agence immobilière a réalisé une prestation, laquelle a engagé son temps, son argent et son énergie…�
Il est bien évident que si la finalisation de l’opération en vue de laquelle les services de l’agence ont été sollicités ne se termine pas favorablement en raison de la mauvaise qualité des services rendus par l’agence et/ou sa (ses) faute(s), cette dernière ne pourra pas prétendre à un quelconque émolument.�
Par contre, qu’en est-il si les services ont été correctement réalisés ?
Si le siège de la protection des honoraires se trouve dans la convention de courtage qui lie l’agent immobilier à son client, et donc dans la correcte rédaction, utilisation et compréhension des termes de la convention, il faut également tenir compte de la jurisprudence...
Un arrêt du 27 mai 2010 de la Cour de cassation rappelle le principe suivant lequel "la convention fait la loi des parties" (ancien article 1134 du code civil)
La Cour rappelle également que le droit de l'agent immobilier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que l'agent a permis par son intervention (comprenez : ce n’est pas la vente qui conditionne la commission)
"La circonstance que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission" (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N)
Mais qu’en est-il dans l’hypothèse, malheureusement de plus en plus fréquente, où l’agent immobilier a annoncé un bien au prix de XXX €, qu’un amateur se présente en faisant une offre ferme correspondant au prix demandé et que le propriétaire vendeur… refuse cette offre.
L’agent immobilier qui ne souhaite pas suivre son client (le propriétaire vendeur) dans la démarche de « surenchère », peut-il, dès lors que le prix offert correspond au maximum souhaité par le vendeur dans la convention de courtage, réclamer ses honoraires ?
S’il est clair qu’en agissant de la sorte le propriétaire vendeur modifie les termes de la relation contractuelle de base, il est tout aussi évident qu’il n’y a pas vente…�
Or, sans vente, pas de commission… dit-on…
Ce qui est vrai, incontestable et incontournable, c’est que, même s’il travaille d’arrache pied sur le dossier, l’agent immobilier qui ne trouve pas d’offrant au prix souhaité par le vendeur pendant la période sur laquelle court sa convention, aucune rémunération ne lui sera due…
C’est donc l’une des seules professions qui accepte de courir le risque de travailler sans être rémunérée…
Mais…. l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat, mais bien de moyens et, dans de nombreux cas, cette obligation est remplie : il a trouvé un potentiel acquéreur, correspondant aux désidératas du vendeur, en mettant en œuvre tous les moyens requis pour ce faire.
Si la vente est empêchée par le vendeur dont les désirs financiers exponentiels ne correspondent pas (ou plus) à la réalité estimée par l’agent immobilier ni aux termes de la mission qui lui a été confiée… cela justifie-t-il que les services rendus ne soient pas rémunérés ?
La réponse est assurément négative !!! Que le mercantilisme du vendeur ne fasse pas oublier à ce dernier la valeur du travail réalisé par l’agent immobilier !
Il convient cependant d’encore vérifier si la convention (qui pourrait être rompue aux torts du vendeur) ouvre bel et bien le droit aux honoraires en faveur de l’agent immobilier si le bien n’est pas vendu…
La clause suivante préserve la rémunération des services rendus :�
« Les honoraires sont dus dès que l’agent immobilier a rempli sa mission en ayant recueilli une offre d’achat écrite ferme et irrévocable à un prix conforme au souhait du commettant et/ou à l’annonce de mise en vente (prix obtenu) et/ou la signature d’un compromis de vente (prix accepté) »
Enfin, et pour éviter toute confusion sémantique… pourquoi ne pas intituler la convention « mission (exclusive ou non) de recherche d’acquéreur » plutôt que « mission (exclusive ou non) de vente »….
L’agent immobilier est effectivement là pour permettre à tout propriétaire vendeur de préserver ses intérêts mais n’est, en aucune façon, la victime consentante de la satisfaction d’intérêts égoïstes…. Une prestation de services réalisée correctement justifie rémunération !
La réalité est donc bien différente de certains « lieux communs » 😉
Gilles TIJTGAT
Ps. Cet aspect, et d’autres, seront abordés lors de notre formation de février 2023… 😉 ... Voir plusVoir moins
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A vos agendas, voici vos formations agréées IPI du mois de février 2023 : un "9/10" sur le contentieux locatifs, une formation d'une heure pleine d'astuces, de cas vécus et d'informations utiles et une formation "classique" sur le très controversé "faire offre à partir de..." avec la promesse de nouveaux outils 🙂 ! mailchi.mp/975e66a0ad0a/formations-agres-ipi-au-mois-de-fvrier-527289 ... Voir plusVoir moins
Vos formations agréées du mois de février : "contentieux locatif" & "faire offre à partir de..." ! à vos agendas 😄
mailchi.mp
Nous vous donnons rendez-vous ce jeudi 2 février, pour une heure de formation complète agréée IPI, qui aura pour sujet :Commenter sur Facebook
La « mort » est-elle un vice caché de l’immeuble vendu ?
Poser la question, c’est susciter le débat…
Tout d’abord, rappelons que l’agent immobilier est tout à la fois tenu à une obligation d’information et à une obligation de discrétion !
Le devoir de conseil est une construction jurisprudentielle qui impose des obligations au professionnel, et qui va au-delà de ce qui est écrit dans le contrat ou la loi, afin de protéger le consommateur.
Autrement dit, le professionnel doit suppléer par ses conseils à l’inexpérience des clients ; il doit influer positivement sur le comportement des clients dans le sens de leur intérêt.
L’Agent Immobilier doit, constamment, jongler entre son devoir de discrétion et son obligation d’informer les tiers des éléments qui concernent le bien.
Le propriétaire indélicat ne pourra, jamais, reprocher à l’agent immobilier une quelconque violation de son devoir de discrétion au motif que ce dernier aurait révélé aux candidats acquéreurs une information déterminante sur l’immeuble (exemple : une irrégularité urbanistique), information que le vendeur connaissait et qu’il ne souhaitait pas voir révélée…
De manière générale, l’agent ne pourra jamais fournir d’informations erronées en invoquant l’existence de son devoir de discrétion.
Par contre, pour ce qui est des considérations d’ordre privé et/ou totalement personnelles, l’agent immobilier ne peut les révéler que pour autant qu’il ait été expressément déchargé de son devoir de discrétion par la personne concernée…
Pourrait-on, en conséquence, mettre en cause la responsabilité d’un agent immobilier au motif de ne pas avoir révélé un évènement morbide sur base de son obligation d’information ou l’en exonérer sur base de son devoir de discrétion ?
Un mythe souvent entendu au sujet des vices cachés est que lorsqu’un décès est survenu dans un immeuble, le vendeur et/ou son agent immobilier doit obligatoirement le déclarer aux futurs acheteurs, tout particulièrement s’il s’agit d’une mort violente ou d’un suicide.
La question n’est pas aussi simple que le laisse entendre cette affirmation.
Au sens du Code civil, une mort tragique non révélée lors de la vente d'une maison n'est pas un vice caché, car il ne rend pas l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné ou n'en diminue pas l’usage. Cet évènement tragique n’affecte, à priori, pas la qualité de l’immeuble. À mon sens, il s’agit d’un obstacle subjectif à l'acquisition d'une propriété.
Serait-il possible que le fait d’être psychologiquement incapable de vivre dans l’immeuble soit considéré comme nuisant suffisamment à l’usage qu’on s’attend d’un immeuble pour que le décès soit jugé comme étant un vice caché ?
Ce n’est pas impossible, mais ce n’est pas l’angle sous lequel le problème a été jugé par la jurisprudence étrangère jusqu’à maintenant.
Si ce n’est pas un «vice caché », ce serait donc un manquement à l’obligation d’information ?
Le principe juridique désignant le fait de réaliser une déclaration fausse ou trompeuse ou encore de taire volontairement un élément important s’assimile à du dol, lequel constitue indéniablement un manquement à l’obligation d’information.
Pour que le dol soit établi, il est nécessaire de prouver l’intention « malveillante»… or le caractère malveillant peut difficilement s’apprécier face à une considération subjective et/ou psychologique…
En l’absence d’intention malveillante l’obligation d’information ne se suffit-elle pas à elle-même pour justifier le reproche de l’acheteur….
Mais cette obligation connaît une double limite :
- L’obligation de se renseigner des acheteurs qui, s’ils ont des préférences, doivent les demander ou rechercher l’information. Il est souvent impossible de dire avec précision si un évènement tragique survenu dans l’immeuble est objectivement ou subjectivement important et ainsi déterminer si c’est le vendeur/l’agent immobilier qui n’a pas respecté son obligation d’information ou si c’est l’acheteur qui a été négligent dans son obligation de se renseigner.
- Le devoir de discrétion : en effet, un évènement tragique, qui n’affecte pas la qualité de l’immeuble, relève, le plus souvent, de la sphère privée à propos de laquelle l’agent immobilier n’est pas autorisé à révéler quoi que ce soit à moins d’avoir obtenu l’autorisation de son client sur ce point…
À mon sens, et en l'état actuel des choses et des dispositions règlementaires, il n'est pas obligatoire pour l’agent immobilier de dévoiler la survenance d'évènements tragiques survenus dans l'immeuble, sauf s’il y a été formellement autorisé.
Cependant, en présence d'une question précise à ce sujet posée par l'acheteur au propriétaire, ce dernier ne pourra, à mon estime, se soustraire à l’obligation de répondre.
C’est le début … de la fin du débat ... Voir plusVoir moins
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Ambiance de la première formation "9/10" de l'année ayant pour sujet "Offre vs. Option" 🤔 une heure de formation, un café, des participants attentifs, des astuces et de la bonne humeur... What else ? 😂 La prochaine, c'est déjà le 02 février prochain 😉 ... Voir plusVoir moins
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Contours de la mission de l’agent immobilier, suite….
FICHE 2 : La clause de résiliation anticipée
Question : le contrat de courtage peut-il être interrompu anticipativement (avant la reconduction tacite) par le client ?
Réponse : oui, il est même obligatoire d’insérer une telle clause dans le contrat !
Le client doit pouvoir, à tout moment, mettre fin au contrat sans invoquer un quelconque motif.
Cette faculté offerte au consommateur a bien évidemment sa contrepartie, à savoir le paiement d’une indemnité. Le paiement de cette indemnité, qui ne peut excéder 50 % des honoraires ou de la commission convenus, est le « prix de la liberté ».
Il est important de noter que si dans les 6 mois qui suivent la rupture unilatérale de la convention, l’immeuble, objet du contrat initial, est vendu à toute personne (que l’agent immobilier l’ait présentée ou non), le solde de la commission sera du par le client, ce qui veut dire qu’un maximum de 75 % des honoraires auront été payés.
Même si l’acheteur n’a jamais été en contact avec l’agent immobilier ?
Oui ! Parce que l’usage de la faculté de résiliation anticipée ne doit pas être utilisée de à la seule fin d’éviter le paiement des honoraires de l’agent immobilier…
A Noter que le montant de l’indemnité passera à 100 % si l’immeuble est vendu à une personne à laquelle l’agent aura fournit des renseignements précis et individualisés.
la semaine prochaine... nous parlerons des honoraires... ... Voir plusVoir moins
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Lorenzo Lutri Reflex Immo Angela Alaimo Reflex Immo
La mission de l’agent immobilier : Contours et obligations…
La convention de courtage est un outil utilisé quotidiennement par les agents immobiliers.
Comme n’importe quel outil, celui-ci doit être sécurisé pour ne causer aucun préjudice aux parties concernées. S’attarder sur la rédaction et la compréhension de ce document constitue, pour toutes les parties concernées, une chance supplémentaire de voir aboutir une transaction sous les meilleurs auspices.
La compréhension des termes utilisés dans une convention de courtage revêt une importance non négligeable car l’agent immobilier est un professionnel et qu’à ce titre, une obligation d’information lui est imposée sur les éléments essentiels du contrat qui le lie à son client.
D’une manière générale, l’agent immobilier a un devoir de clarté vis-à-vis du client auquel il propose un contrat.
Par ailleurs, le contrat proposé doit, quant à lui, respecter les prescriptions légales et demeurer compréhensible.
Les multiples évolutions réglementaires (l’A.R du 12.01.2007, le code de droit économique,….) et la très récente évolution du code civil (livre V – nouveau droit des contrats) nous amènent à vous proposer, sous forme de fiches, une analyse actualisée mais NON EXHAUSTIVE du contenu de la mission… Mission que nous proposons également à l’acquisition…. legisconsult.be/documents-juridiques/
FICHE 1 : La clause de réflexion, de renonciation, de rétractation….
Le principe.
le "nouvel" article 5.22 du code civil dispose : "Droit de rétractation La loi ou le contrat peut accorder un droit de rétractation. En vertu de celui-ci, une partie dispose après la conclusion du contrat d'un délai pendant lequel elle peut porter à la connaissance de l'autre partie qu'elle renonce au contrat.
En ce cas, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat, cette partie peut se rétracter du contrat sans paiement de frais ou d'une indemnité et sans avoir à donner de motifs."
Qu'en est-il pour les contrats des agences immobilières ?
Nous reproduisons ci-après le texte de l’AR du 12.01.2007 qui, sur ce point, précise que la mission DOIT contenir…
11° Une clause de renonciation, par laquelle le consommateur a le droit de renoncer sans frais au contrat dans les sept jours ouvrables, quel que soit le lieu où le contrat a été conclu, rédigée de la manière prévue à l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur. Cette disposition ne s'applique pas en cas de réalisation du contrat d'intermédiaire dans les sept jours ouvrables, et avant que le consommateur n'exerce son droit de renonciation, à condition que le consommateur y accorde son consentement préalable et exprès.
La référence à l’article 88 de la loi du 14.07.91 n’est plus d’actualité, il faut se référer à l’article 60 de la LPMC qui n’est plus non plus d’actualité…. suite de l’entrée en vigueur du Code de droit économique..
La durée du droit de rétractation varie désormais en fonction de l’endroit où le contrat est conclu !
1. contrat conclu à l’agence
La clause de renonciation d’un délai de 7 jours ouvrables doit être insérée dans le contrat d’intermédiation conclu avec un consommateur.
2. Le contrat est conclu hors établissement ou à distance
Le nouveau Code de droit économique a porté de 7 jours ouvrables à 14 jours calendriers le délai de rétractation dont bénéficie le consommateur lors d’un contrat hors établissement (article VI.67, § 1er).
L’exception au droit de rétractation
Il est possible de prévoir que le consommateur perdra le bénéfice du droit rétractation si la mission est pleinement exécutée par l’agence avant l’expiration du délai de rétractation ET que le consommateur a expressément marqué son accord pour que l’agent immobilier débute sa mission avant l’écoulement dudit délai.
Cette exception au droit de rétractation est prévue à l’article VI.73 du Code.
Pour éviter tous quiproquos, nous proposons que la clause soit rédigée ainsi qu’il suit :
Si la mission est réalisée endéans le délai de rétractation et avant que le commettant n’ait fait valoir son droit, les honoraires seront définitivement dus par le commettant s’il a expressément marqué son accord pour que l’agent immobilier débute sa mission à dater de la signature de la présente convention
À ce titre (Biffer la mention inutile) :
a. Le commettant accepte que l’agent immobilier débute sa mission à la signature des présentes
b. Le commettant n’accepte pas que l’agent immobilier débute sa mission à la signature des présentes
La semaine prochaine…. La fiche 2 : durée de la mission et clause résiliation anticipée…. ... Voir plusVoir moins
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Et que je pense que certains pensent encore que vendre un bien immobilier consiste uniquement à ouvrir une porte... 🙂 🙂
www.lecho.be/monargent/analyse/immobilier/ces-documents-indispensables-pour-vendre-votre-habitati... ... Voir plusVoir moins
Ces documents indispensables pour vendre votre habitation
www.lecho.be
Depuis fin novembre, un nouveau document s’ajoute à tous ceux requis pour la vente d'un bien immobilier en Flandre: le certificat amiante. Voici toutes les attestations à rassembler lorsque vous v...Commenter sur Facebook
À vos agendas ! Ce 19 janvier prochain aura lieu le premier 9/10 de l’immobilier !
De quoi s’agit-il ? D’une formation d’une heure en visio conférence agréée IPI !
De quoi parlerons-nous ? Offre ou option : meilleures ennemies ?
Il est important de ne pas confondre l’offre, qui engage l’acheteur potentiel avec l’option d’achat, qui elle, engage essentiellement le vendeur… l’agent immobilier qui se retrouve confronté à une demande d’option doit pouvoir, dans l’intérêt de toutes les parties, en fixer les limites et sécuriser ce document… une première approche bien utile pour éviter les pièges…
Lors de cette formation, nous retracerons le contenu d‘une offre (au regard du nouveau code civil), celui que peut (doit) revêtir une option et nous vous avertirons des pièges de l’offre qui n’en est, en réalité, une option « cachée »…. Avec des conséquences non consenties….
Quel est le prix de cette formation ? 40 euros par personne ou une heure sur l’abonnement !
Comment s’y inscrire, c’est par ici et en ligne : legisconsult.be/formation/le-9-10-en-janvier/#tribe-tickets
Attention : il n’y a que 70 places disponibles 😉
Chaque mois, nous vous proposerons un nouveau 9/10… n’hésitez pas à consulter le programme ! ... Voir plusVoir moins
le 9/10 en janvier - Offre ou option ? - LEGISCONSULT
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