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Contours de la mission de l'agent immobilier : fiche 3 - Droit aux honoraires
La question qu’il convient de se poser est :
L’agent immobilier a-t-il droit aux honoraires lorsque la vente est finalisée ou lorsqu’il a accompli sa mission qui est, dans la grande majorité des cas, de trouver un acheteur potentiel ?
Notons tout d’abord que tant qu’il subsiste une condition suspensive empêchant la finalisation de la vente, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires. La convention doit d'ailleurs précisé que : « si la vente n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent. »
Il convient ensuite de distinguer le droit aux honoraires de leur exigibilité.
Le droit aux honoraires de l’agent immobilier peut s’ouvrir très tôt (par exemple : dès la signature d’une offre irrévocable d’achat non soumise à la moindre condition suspensive), mais, l’agent immobilier sera bien inspiré de n’exiger le paiement de ces derniers qu’à dater de la perception par son client du produit ou d’une partie du produit de la vente.
Expliquer la différence entre le droit et l’exigibilité aux honoraires pourrait, métaphoriquement, se faire en comparant ces derniers à un cadeau de Noël : le cadeau est placé au bas du sapin (quelqu’un y a droit) mais il ne pourra être ouvert (exigé) qu’à Noël, toutefois, si la fête est annulée, le droit reste acquis 😉
Plus sérieusement, l’ouverture du droit aux honoraires garantissant à l’agent immobilier de pouvoir percevoir sa rémunération obéit à un formalisme très strict.
Ainsi, si le contrat de courtage précise que la mission est remplie dès l’émission par la partie acquéreuse d’une offre valable, il doit être obligatoirement mentionné que « cette offre sera faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de l’autre partie »
Il ne faudra pas non plus négliger la notion de « contact ». En effet, si l’agent immobilier souhaite percevoir ses honoraires dès lors que la vente a été finalisée entre le propriétaire vendeur et une personne contactée par ses soins, il devra fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette personne.
« Le contact suppose une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence, sous forme, par exemple, d'une demande de renseignements, d'une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, d'une visite de l'immeuble en vente. Par contre, cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. Une agence immobilière a mission de rechercher des amateurs et dès lors de faire de la publicité et qu’elle peut, à cette fin, offrir le bien à vendre dans les médias, sur son site internet ou envoyer des courriers à des personnes ciblées par ses soins, de telles démarches de prospection ne constituent pas un contact.
L'envoi d'une liste comportant la description de divers biens à des personnes n'ayant manifesté d'aucune manière que ce soit leur intérêt pour le bien à vendre, ne constitue pas un contact au sens du contrat litigieux et n’ouvre donc pas le droit à la perception des honoraires »
La récente évolution du code civil (livre V) doit amener l'agent immobilier à utiliser des missions dépourvues d'ambiguïtés, claires et surtout conformes à toutes les dispositions réglementaires.... Toutes nos missions (vente et location) sont à jour et vous pouvez les acquérir sur notre site : legisconsult.be/documents-juridiques/ ... Voir plusVoir moins
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Offre au prix refusée par le propriétaire & honoraires de l’agence immobilière…
Il est, malheureusement, récurrent que la personne, qui a sollicité les services d’une agence immobilière en vue de tenter d’obtenir que son immeuble soit vendu ou loué, considère qu’aucune rémunération n’est due à ladite agence au motif que la vente ou la location n’a pas été finalisée.
Or, l’agence immobilière a réalisé une prestation, laquelle a engagé son temps, son argent et son énergie…�
Il est bien évident que si la finalisation de l’opération en vue de laquelle les services de l’agence ont été sollicités ne se termine pas favorablement en raison de la mauvaise qualité des services rendus par l’agence et/ou sa (ses) faute(s), cette dernière ne pourra pas prétendre à un quelconque émolument.�
Par contre, qu’en est-il si les services ont été correctement réalisés ?
Si le siège de la protection des honoraires se trouve dans la convention de courtage qui lie l’agent immobilier à son client, et donc dans la correcte rédaction, utilisation et compréhension des termes de la convention, il faut également tenir compte de la jurisprudence...
Un arrêt du 27 mai 2010 de la Cour de cassation rappelle le principe suivant lequel "la convention fait la loi des parties" (ancien article 1134 du code civil)
La Cour rappelle également que le droit de l'agent immobilier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que l'agent a permis par son intervention (comprenez : ce n’est pas la vente qui conditionne la commission)
"La circonstance que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission" (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N)
Mais qu’en est-il dans l’hypothèse, malheureusement de plus en plus fréquente, où l’agent immobilier a annoncé un bien au prix de XXX €, qu’un amateur se présente en faisant une offre ferme correspondant au prix demandé et que le propriétaire vendeur… refuse cette offre.
L’agent immobilier qui ne souhaite pas suivre son client (le propriétaire vendeur) dans la démarche de « surenchère », peut-il, dès lors que le prix offert correspond au maximum souhaité par le vendeur dans la convention de courtage, réclamer ses honoraires ?
S’il est clair qu’en agissant de la sorte le propriétaire vendeur modifie les termes de la relation contractuelle de base, il est tout aussi évident qu’il n’y a pas vente…�
Or, sans vente, pas de commission… dit-on…
Ce qui est vrai, incontestable et incontournable, c’est que, même s’il travaille d’arrache pied sur le dossier, l’agent immobilier qui ne trouve pas d’offrant au prix souhaité par le vendeur pendant la période sur laquelle court sa convention, aucune rémunération ne lui sera due…
C’est donc l’une des seules professions qui accepte de courir le risque de travailler sans être rémunérée…
Mais…. l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat, mais bien de moyens et, dans de nombreux cas, cette obligation est remplie : il a trouvé un potentiel acquéreur, correspondant aux désidératas du vendeur, en mettant en œuvre tous les moyens requis pour ce faire.
Si la vente est empêchée par le vendeur dont les désirs financiers exponentiels ne correspondent pas (ou plus) à la réalité estimée par l’agent immobilier ni aux termes de la mission qui lui a été confiée… cela justifie-t-il que les services rendus ne soient pas rémunérés ?
La réponse est assurément négative !!! Que le mercantilisme du vendeur ne fasse pas oublier à ce dernier la valeur du travail réalisé par l’agent immobilier !
Il convient cependant d’encore vérifier si la convention (qui pourrait être rompue aux torts du vendeur) ouvre bel et bien le droit aux honoraires en faveur de l’agent immobilier si le bien n’est pas vendu…
La clause suivante préserve la rémunération des services rendus :�
« Les honoraires sont dus dès que l’agent immobilier a rempli sa mission en ayant recueilli une offre d’achat écrite ferme et irrévocable à un prix conforme au souhait du commettant et/ou à l’annonce de mise en vente (prix obtenu) et/ou la signature d’un compromis de vente (prix accepté) »
Enfin, et pour éviter toute confusion sémantique… pourquoi ne pas intituler la convention « mission (exclusive ou non) de recherche d’acquéreur » plutôt que « mission (exclusive ou non) de vente »….
L’agent immobilier est effectivement là pour permettre à tout propriétaire vendeur de préserver ses intérêts mais n’est, en aucune façon, la victime consentante de la satisfaction d’intérêts égoïstes…. Une prestation de services réalisée correctement justifie rémunération !
La réalité est donc bien différente de certains « lieux communs » 😉
Gilles TIJTGAT
Ps. Cet aspect, et d’autres, seront abordés lors de notre formation de février 2023… 😉 ... Voir plusVoir moins
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