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Legisconsult - gilles tijtgat

4 jours

Bruxelles : Estimation, loyer présumé abusif et responsabilité de l’agent immobilier !

Me Gilles CARNOY l’a très bien écrit :

« Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ?
C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser.
Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier. »

Le code de déontologie de la profession indique, quant à lui, les estimations et évaluations réalisées par l’agent immobilier, qu’elles soient concises ou développées, « doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements. »

Et si ce travail d’évaluation, réalisé de manière professionnelle et déontologique se heurte aux algorithmes incomplets d’une grille indicative ?

La grille indicative « contraignante » fournit des chiffres « théoriques » sur base d’une information « lacunaire » tandis que l’agent immobilier compétent fournit une évaluation de la valeur locative sur base d’une visite de terrain et d’une expérience professionnelle que ladite grille ignore totalement et superbement (bravo pour la concertation du politique avec le secteur…). Il risque donc d’y avoir des différences notables entre la valeur « théorique » de la grille et la valeur estimée par l’agent immobilier…

Et si le choix du bailleur se portait sur l’évaluation de l’agent immobilier plutôt que sur le « résultat » de la grille indicative des loyers ?

Dans cette dernière hypothèse, le loyer serait « présumé abusif » mais cette présomption pourrait être renversée dans le cours de la demande en révision initiée par le locataire…

Qui sera responsable de cette action et de ses éventuelles conséquences ? le bailleur qui a choisi ou l’agent immobilier qui a estimé ?

On ne peut vider de sa substance l’obligation qu’a l’agent immobilier de réaliser une estimation sérieuse et correcte. En clair, si l’agent a sorti les chiffres « de son chapeau » et que le propriétaire suit cette estimation fantaisiste, la responsabilité de l’agent pourra, à mon estime être mise en cause. Par contre, si l’agent immobilier a réalisé son estimation en justifiant ses chiffres et en les objectivant par des critères dont la grille ne tient pas compte, il aura fait son travail correctement et permis au bailleur de faire son « choix » en étant parfaitement informé du risque et de ses limites.

Dans ce cas, une clause limitative de responsabilité pourrait trouver à s’appliquer…

Et donc, voici une proposition de clause (à ajouter dans vos missions)

Clause limitative de responsabilité – Évaluation de la valeur locative dans le contexte de loyer présumé abusif

L’agent immobilier intervient en qualité de professionnel de l’évaluation immobilière, sans pour autant se substituer aux autorités compétentes pour statuer sur le caractère éventuellement abusif d’un loyer.

L’estimation de la valeur locative proposée constitue une opinion professionnelle rendue à partir des données disponibles sur le terrain, des éléments de comparaison pertinents, et des conditions de marché à la date de l’évaluation. Elle ne saurait en aucun cas constituer une preuve définitive du caractère abusif ou non d’un loyer pratiqué, cette qualification relevant exclusivement de l’appréciation des autorités compétentes.

Hors faute avérée, l'agent immobilier ne pourra être tenu responsable des suites contentieuses ou administratives liées à l’usage de son évaluation, notamment en cas de demande de révision ou de litige locatif. Dûment informé par l’agent immobilier sur les conséquences de son choix, le bailleur s’engage à ne pas utiliser l’évaluation à des fins autres que celles expressément prévues dans la mission confiée, et à ses seuls risques et responsabilités.

Gilles Tijtgat ... Voir plusVoir moins

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Legisconsult - gilles tijtgat

1 semaine

La vente sous pli fermé encadrée ?

J’ai été interpellé par le titre de l’article ci-dessous et me suis donc empressé de le lire !

Indépendamment du caractère « léger » de l’information communiquée sur la méthode commerciale « du faire offre à partir de… », force m’est, à nouveau, de constater que « l’encadrement» est, à ce jour, INEXISTANT à défaut disposition légale concrétisant cette intention de l’accord de gouvernement (intention que je n’ai d’ailleurs pas trouvé dans ledit accord).

À nouveau (et c’est bien dommage), un raccourci est emprunté pour créer un effet d’annonce qui peut plonger le secteur immobilier dans le doute…

Voici (de manière résumée), le condensé de ce qui existe actuellement… à vous de voir !

Je lis que, dans le cadre d’une vente immobilière, le « faire offre à partir de… » serait purement et simplement illégal.
Tout d’abord, il convient de préciser que le principe suivant lequel « il y a vente lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix » demeure d’application et trouve son ancrage dans l’article 1583 du code civil belge.
Toutefois, l’évolution de la vente immobilière et de la jurisprudence ont été plus rapides que l’adaptation règlementaire qui devra, un jour, intervenir.
De manière résumée, il est désormais admis que l’annonce de mise en vente d’un bien, qu’elle émane du propriétaire et/ou d’un agent immobilier ne constitue pas une « offre de vente » mais un appel à obtenir des offres d’achat.
En clair, une annonce à laquelle répondrait un offrant en proposant le prix sollicité n’oblige pas le propriétaire à vendre !
La voie du faire offre à partir de… a donc été ouverte par les tribunaux de notre royaume.
Si la voie est ouverte, il n’en demeure pas moins que l’on ne peut l’emprunter en faisant « n’importe quoi » mais il ne faut pas confondre les genres.
« Le faire offre à partir de » ne doit, ni ne peut, être péremptoirement assimilé à une vente publique.
La vente publique demeure du ressort exclusif du Notariat, ce que nul ne peut contester.
Pour qu’une vente soit considérée comme publique, et donc, de la seule compétence du Notaire, il faut que trois critères cumulatifs soient présents :
La réunion physique ou virtuelle d’un public-
Le fait que lors de la vente, chaque participant ait connaissance de l’offre de l’autre-
Qu’il soit, dès le départ, acquis que l’immeuble reviendra au plus offrant
Le premier critère ne justifie pas, dans le cadre de la présente contribution, un quelconque débat.
En effet, que l’on soit en vente publique ou en vente de gré à gré, il est stérile de vouloir différencier la réunion d’un public… selon les modalités publicitaires de la convocation.
Le deuxième critère (chacun a connaissance de l’offre de l’autre) peut être évité par le vendeur et/ou l’agent immobilier dès lors qu’il recueille des offres « sous enveloppes fermées ».
En ce cas, le faire offre ne s’assimile pas à la vente publique et est un moyen de commercialisation toléré par la jurisprudence qui voit dans l’annonce « un appel à obtenir des offres d’achat ».
Il n’en demeure pas moins que tant le vendeur que l’agent immobilier seront tentés de communiquer le montant des offres réalisées par les divers intervenants afin de créer une certaine « émulation » entre ces derniers…
Ce faisant, le deuxième critère est rempli et l’on se rapproche dangereusement du territoire réservé au Notariat et donc… de l’illégalité !
Reste donc le troisième critère.
Dans le cadre d’une vente publique, le bien immobilier ira au plus offrant. Pour être clair, chaque offre supérieure à la précédente chasse définitivement celle-ci (l’offre à 110.000 euros « chasse » celle de 100.000 euros). Le Notaire chargé de la vente publique assurera, sous son autorité, dans le respect des dispositions légales et du cahier des charges, la police de cette vente…
C’est là toute la différence, l’agent immobilier qui procèdera à une vente de gré à gré via le principe du faire offre ne pourra JAMAIS affirmer que l’immeuble ira directement au plus offrant, pas plus qu’il ne pourra affirmer qu’une offre supérieure « chasse » les autres…
Et c’est bien là l’une des plus-value de l’agent immobilier, qui va recueillir toutes les offres, sans en exclure aucune et les soumettre, avec son expertise, à son client.
L’analyse de l’agent immobilier ne se limitera pas au montant le plus élevé mais aussi aux éléments qualitatifs des offres reçues.
Ces éléments, sans être exhaustifs, peuvent aller de la condition suspensive de l’emprunt hypothécaire, en passant par le versement d’une garantie, sans parler du délai entre le compromis et l’acte ou encore d’éléments plus subjectifs tels que le vœu du vendeur de voir son bâtiment « respecté » ou encore de la sensibilité entre les personnes…
L’agent qui aura rencontré les personnes intéressées par l’immeuble, qui aura organisé les visites, pris les renseignements utiles et finalement, aura traité son dossier de manière humaine et professionnelle sera celui qui aura permis au vendeur de trouver le « meilleur » acheteur, non pas au sens strictement financier du terme, mais au sens qualitatif !
Ce faisant, l’agent immobilier n’aura, en aucune façon, enfreint la loi mais aura travaillé au mieux des intérêts de son vendeur et aura également veillé à sécuriser la transaction sans se « limiter » à « adjuger au plus offrant ».
Comparaison n’est donc pas nécessairement raison et les raccourcis ne sont pas toujours les chemins les plus courts….

Gilles Tijtgat ... Voir plusVoir moins